Реформа гражданского законодательства началась в 2008 году, когда президент Дмитрий Медведев подписал указ № 1108 «О совершенствовании ГК». Предполагалось, что после масштабных поправок наш ГК станет ближе к европейскому праву и экономической реальности. В 2012 году законопроект № 47538-6 добрался до Госдумы. Его решили разбить и принимать по частям.
Сейчас из большого проекта реформы ГК нереализованным остался только блок, посвященный вещному праву. Поправки в нормы об обязательствах и некоторые другие новеллы из части первой ГК были приняты в 2013–2015 годах. Скорее всего, одна из причин задержки с вещным правом — революционный характер изменений, предполагает Александр Латыев, партнер . В конце 2019-го Исследовательский центр частного права доработал концепцию развития вещного права (подробнее — Революция в недвижимости: что принесет реформа вещного права). Но и этот вариант был все еще революционным, считает Латыев.
Ко второму чтению законопроект поменялся: теперь он довольно краткий, самые спорные вопросы из него убрали. К примеру, исчезло упоминание о едином объекте — это означает, что земля и расположенное на ней здание участвуют в обороте как единое целое. Некоторые правоведы, в числе которых известный цивилист Роман Бевзенко, поддерживают эту концепцию и считают, что она позволит избежать многих противоречий в правоприменении, привнести в оборот больше порядка и предсказуемости.
Его рассмотрели во втором чтении на пленарном заседании 7 декабря и приняли довольно быстро, без детальных обсуждений. Документ прокомментировал глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников: «Это своего рода систематизация норм и наведение порядка в законодательстве о недвижимости. В первой главе предлагается описание основных объектов недвижимости, правила об их возникновении, изменении и так далее, во второй главе содержатся нормы о праве собственности на указанные объекты недвижимости».
В законопроекте дается характеристика зданий и сооружений как объектов недвижимости, созданных именно в результате строительства. Это важное дополнение поможет прекратить порочную практику регистрации права собственности на выгребные ямы, асфальтированную дорогу, какие-либо замощения земельного участка и прочие подобные вещи.
«Когда такие объекты относят к видам сооружений, нередко бывают случаи регистрации прав собственности на них в Росреестре. Как правило, владельцы таких квазиобъектов не имеют прав в отношении земельных участков и таким способом пытаются закрепить свои «притязания» на чужой земельный участок», — уточнил Крашенинников.
Установление изначального принципа единства права собственности на землю и недвижимость на ней — одна из самых важных норм законопроекта, считает Екатерина Кузнецова, руководитель практики «Разрешение споров» юрфирмы . Мысль о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем здания частично уже реализована в земельном законодательстве, добавляет Латыев.
Использовать объект, который стоит на чужой земле, распоряжаться и владеть им можно как угодно. Главное — не нарушать права собственника участка. Если здание случайно обрушится, его можно восстановить вне зависимости от мнения хозяина земли. Это важная гарантия для собственника недвижимости, считает Дмитрий Некрестьянов, партнер . Начать восстановление нужно в течение пяти лет. Если владелец не успеет, то потеряет право на ремонт.
Норма сформулирована так, что при случайной гибели здания у его собственника остается право пользоваться участком для доступа к зданию, замечает Виктория Соловьева из юрфирмы . Но если здания нет, его хозяину нужнее не доступ к разрушенному объекту, а, к примеру, право застройки, которое изначально было в законопроекте, подчеркивает юрист.
Иногда недвижимость строят на государственной или муниципальной земле. В таком случае хозяин здания сможет потребовать участок в собственность, временное владение и пользование или только в пользование.
Если здание разрушится или его снесут, у собственников помещений или машино-мест в такой недвижимости останется право общей долевой собственности на землю под зданием.
- строительства;
- раздела другого здания, сооружения или единого недвижимого комплекса;
- объединения нескольких недвижимых вещей: зданий, сооружений или всех помещений и машино-мест в них.
Предполагается, что изменение характеристик здания или сооружения по общему правилу не повлечет образования нового объекта.
К проекту много содержательных вопросов. Почему в проектируемой главе 6.1 о недвижимости нет ничего об объектах незавершенного строительства и единых недвижимых комплексах? Почему осталась без внимания ст. 130 ГК о движимых и недвижимых вещах — главный источник двусмысленностей в праве недвижимости?
Помещения и машино-места можно получить следующими способами:
- разделить здание или сооружение;
- объединить смежные помещения или машино-места;
- провести реконструкцию здания или сооружения.
Их можно будет создавать только в достроенных объектах. Бевзенко положительно оценивает прямой запрет на образование помещений в объектах незавершенного строительства. «Это окончательный гвоздь в крышку гроба судебной практики о признании права собственности на помещения в недостроенных объектах за так называемыми «инвесторами в строительство», — уверен юрист.
После госрегистрации прав на помещения или машино-места право собственности на здание, в котором они находятся, прекратится. То, что для появления помещения как недвижимости, нужна госрегистрация, это верный подход, считает Бевзенко. Сегодня это проблемный вопрос для судов общей юрисдикции, объясняет он.
Машино-места получат статус отдельного вида недвижимости. Таким образом их собственников уравняют в правах с владельцами иных помещений.
Росреестр уже обособляет машино-места, они и сейчас активно используются в гражданском обороте, добавляет Демкин.
- линии электропередачи;
- линии связи;
- трубопроводы;
- автомобильные дороги;
- железнодорожные линии и другие похожие сооружения.
В Гражданском кодексе хотят закрепить, что при разделе таких вещей можно образовать несколько новых линейных объектов.
Сейчас муниципалитет может подать иск о признании права собственности на бесхозяйный линейный объект в общем порядке — через год после постановки его на учет как безхозяйного. Теперь этот срок хотят сократить до трех месяцев. Если поправки примут, получить линейные объекты в собственность смогут и компании, которые по закону обязаны осуществлять их эксплуатацию. Это правило поможет избежать бюрократических проволочек, объясняет Некрестьянов. Но формулировку поправки он считает неудачной: неясно, какие организации будут относится к «лицам, обязанным в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов в силу закона».
Сокращение сроков с года до трех месяцев — это, судя по всему, реинкарнация нереализованного предложения Минэкономразвития по изменению правил о сроке приобретательной давности, замечает Латыев. Тогда его хотели сократить для линейных объектов с 15 до 7 лет, но в закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ это правило в итоге не попало. «Сейчас мы, видимо, наблюдаем повторный подход к этому снаряду, но уже с другой стороны», — говорит Латыев.
Общим имуществом могут быть:
- технические этажи;
- чердаки;
- технические подвалы;
- крыши;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
- земельный участок под зданием.
Общее имущество не будет участвовать в обороте отдельно от основного. Исключение: когда общие вещи точно реально использовать самостоятельно и это не нарушит права собственников помещений. Тогда их можно передать третьим лицам в пользование, например в аренду. Такое решение будет приниматься двумя третями голосов собственников помещений или машино-мест.
Включение в закон норм об общей долевой собственности применительно к любым объектам, а не только многоквартирным домам, можно только приветствовать. Почти 10 лет назад Пленум ВАС подтвердил, что нормы об общей долевой собственности к нежилым зданиям нужно применять по аналогии. Но суды это делали «со скрипом».
- использование помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и интересов соседей;
- «бесхозяйственное» отношение к имуществу, из-за которого помещение разрушается.
В таких случаях власти смогут:
- предупредить собственника, что нарушения надо прекратить;
- если помещение разрушается, дополнительно назначить срок для ремонта.
Если собственник не отреагирует, государство или муниципалитет вправе попросить суд продать помещение с торгов.
Эти правила будут применяться, в частности, к жилью и машино-местам.
Предполагается, что закон вступит в силу с 1 марта 2023 года. Исключение — норма о линейных объектах, она заработает со дня официального опубликования (законопроект № 47538-6/12 ко второму чтению).
Что в итоге
Поправки достаточно консервативные и в основном сводятся к включению в закон уже выработанных в судебной практике позиций, говорит Некрестьянов. Законопроект предлагает кодифицировать нормы об общем имуществе в нежилом здании, которые фактически уже действуют в России благодаря постановлениям Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64, Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 и законодательству о регистрации прав на недвижимость, соглашается Латыев.
Еще более строго отзывается о поправках Бевзенко. Это вырванные из проекта реформы вещного права положения и куски из законопроекта, который готовили Минэкомразвития и Росреестр, рассказывает эксперт. В первом случае нарушилась логика разработчиков, а второй документ недостаточно сильный по содержанию и юридической технике, считает Бевзенко: «Результат, который получился из двух таких составляющих, увы, не может быть удовлетворительным». В законопроекте нет продуманной концепции и системного подхода к комплексу вещных прав, соглашается Денис Быканов, партнер . Кроме того, за бортом остался большой блок о новых ограниченных вещных правах, добавляет Бевзенко. Он надеется, что эту часть концепции все-таки примут позже.
Советник Вадим Бородкин считает, что было бы неплохо уделить больше внимания нежилым помещениям. Активно строятся апартаменты, многие вопросы приходится решать через аналогию закона, а это вызывает много проблем, объясняет юрист.
По большей части законопроект не привносит чего-то принципиально нового. В этом его основная беда. Рано или поздно вещное право будут полностью реформировать, и тогда придется снова менять и эти уже обновленные нормы.